A mediação de conflitos decorrentes de negócios imobiliários

Por Dra. Michelli Matos

Você sabe o que é e como funciona a mediação? Sabe como a mediação, especialmente em tempos de pandemia, contribui efetivamente para os impasses oriundos dos contratos imobiliários?

No presente texto falarei a respeito das nuances que pautam os negócios imobiliários e as controvérsias deles decorrentes, sendo a mediação o melhor instrumento de solução, na maioria dos casos.

Os negócios imobiliários são, via de regra, complexos e cobertos de expectativas. Seja por tratar-se da realização do sonho da casa própria (que possivelmente, será o único imóvel daquela família), ou o primeiro investimento de um indivíduo, ou a garantia de uma instituição financeira que empresta dinheiro para uma pessoa (natural ou jurídica), ou a entrega de área pelo terrenista ao loteador visionário, ou ainda, a locação de imóvel seja para fins residenciais ou não.

A relação desses negócios, comumente, inicia em cenários amistosos e regados de conformidades. Com o evoluir das etapas, essa relação pode se desgastar ocasionando o rompimento do negócio, ou seguir seu fluxo, encontrando a perfectibilização.

Fato é que, seja na fase de negociação ou com o negócio “fechado”, divergências e litígios podem surgir, envolvendo dois, três, ou mais interesses, ocasionando conflitos que necessitam de resolução.

O mercado imobiliário é sólido, sofisticado e poderoso, não há espaço para processos mal executados, incoerências, tampouco, morosidade. Portanto, os conflitos dele inerentes urgem por soluções rápidas e eficazes. A judicialização desses litígios desestabiliza o próprio mercado, além de contribuir para o abarrotamento do Poder Judiciário.

Há alguns anos, seguindo modelo de outros países, o Brasil vem institucionalizando a resolução de conflitos pela mediação. O tratamento especial dado pelo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) e com a publicação da Lei 13.140/15, a mediação tem conquistado espaço e gerado maior “credibilidade” quanto à sua eficácia perante à sociedade.

Naturalmente, os negócios imobiliários desencadeiam demandas colidentes, outrossim, maiores serão as controvérsias e conflitos nesse mercado decursivos da pandemia instaurada no mundo. O Poder Judiciário não possui estrutura suficiente para atender todos os casos judicializados até hoje, obviamente, entrará em colapso com a enxurrada prevista daqui para frente.

Diante desse cenário, mais fortemente, a mediação será o alicerce para o saneamento dos litígios. A mediação dá-se tanto na esfera judicial, quanto na extrajudicial, sendo esta última a mais adequada para o momento que vivenciamos.

Mas, como funciona a mediação extrajudicial?

Como dito anteriormente, a mediação está prevista tanto no Código de Processo Civil, quanto em lei específica, seus procedimentos estão todos deliberados no ordenamento, razão pela qual a mediação extrajudicial proporciona segurança jurídica célere e eficaz às partes.

Os princípios basilares da mediação são a imparcialidade do mediador, isonomia entre as partes, oralidade, informalidade, autonomia da vontade das partes, busca do consenso, confidencialidade e boa-fé.

O mediador conduzirá o procedimento buscando o entendimento e o consenso entre às partes, facilitando a resolução do impasse. É responsável, também, pela comunicação entre as partes.

O intuito de mediar os conflitos extrajudicialmente é dar eficácia de forma célere, menos onerosa e com a segurança jurídica necessárias às partes. Impedindo que situações conflitantes menos complexas esbarrem em anos procedimentados do Poder Judiciário.

Todos nós, absolutamente, precisamos entender que os negócios precisam ser continuados, que os conflitos precisam ser sanados vislumbrando a manutenção da relação contratual. O equilíbrio o mercado dependerá da manutenção dos contratos, para tanto, é vital a boa fé e bom senso dos contratantes, para que as bases contratuais sejam revistas – nos casos onde houver conflitos -, e os operadores do direito necessitam respeitar à risca os princípios jurídicos do ordenamento pátrio.

Precisamos reconhecer que o mercado imobiliário se fortalece durante crises econômicas, o imóvel é dado como investimento sólido, seguro e constante. Os negócios imobiliários tendem a acontecer em maiores proporções, maior será o volume de contratações, mais relações dessa natureza se consolidarão e, inevitavelmente, novos interesses conflitantes serão identificados ao longo do caminho. A saída será a mediação, especialmente, a extrajudicial.